Trik Bernivestasi Properti

Oleh: Haris Maryasno

Kata orang investasi di property tak pernah rugi. tanah tidak akan pernah rugi. Logikanya jumlah tanah tidak akan bertambah namun jumlah manusia bertambah terus. Alhasil, supply sedikit namun demand-nya bertambah. Sehingga harga tanah, rumah, apartemen atau ruko, pasti naik, tidak penah turun dan tidak pernah sepi peminat.

Namun secara umum ada beberapa faktor yang harus kita perhatikan agar investasi di property bisa menguntungkan. Bagi Anda yang berniat untuk berinvestasi lewat rumah, apartemen atau ruko ada baiknya memperhatikan beberapa tips berikut ini.

Rumah:

1. Lokasi strategis dan dekat dengan keramaian.

Rumah yang berdiri dekat dengan pusat bisnis, perbelanjaan atau sekolah ikut mempercepat kenaikan harga rumah hingga beberapa kali lipat.

2. Luas tanah dan bangunan menyesuaikan penghuni dari lingkungan perumahan tersebut. Setiap kawasan mempunyai luas favorit bagi yang akan tinggal di sana. Jangan membeli rumah yang luas tanah dan bangunannya jauh melebihi luas rumah di sekelilingnya.

3. Fasilitas. Bila jalan masuk ke pintu utama lebar, sebaiknya pilihlah rumah di dekat pintu tersebut. Pasalnya, harga rumah di blok bagian depan sangat jauh berbeda dengan harga rumah di Blok belakang, meski luas tanah dan bangunan yang sama.

4. Akses jalan penghubung menuju perumahan baik tol atau akan dibangunnya jalan penghubung ke jalan utama.

5. Citra pengembang dalam memberikan komitmen jangka panjang. Seperti perbaikan jalan-jalan yang rusak, pemasangan jalur telepon dan air pam, penambahan fasilitas sosial seperti sekolah yang bermutu, sangat membantu untuk mendorong kenaikan harga rumah lebih tinggi lagi.

6. Banyaknya orang asing yang berdiam di sebuah lokasi, turut mengangkat harga jual rumah. Hal ini lebih bersifat bisnis. Biasanya orang asing yang menetap di Jakarta, biaya sewa rumah dibayar oleh perusahaan di mana dia bekerja dengan upah dollar. Semakin tinggi posisi pekerja asing tersebut, semakin besar biaya sewa yang dikeluarkan oleh perusahaannya.

7.Perbandingan penjualan lahan kosong dan rumah siap pakai. Apabila yang dijual dalam bentuk tanah kosong, maka harga jual pada masa yang akan datang lebih lama diharapkan naik, dibandingkan menjual dalam bentuk rumah siap huni. Semakin ramai kawasan tersebut dihuni oleh pemiliknya, semakin cepat harga rumah tersebut naik.

***

Apartemen:

1. Lokasi. Carilah lokasi di tengah kota. Dengan lokasi yang prima tentunya akan mendapatkan rental return dan capital gains yang optimal. Bila pembelian unit apartemen untuk disewakan, pilihlah lokasi yang disukai para pekerja asing, mahasiswa, dan keluarga.

2. Surat. Tanyakan terlebih dulu kelengkapan surat izin yang layak untuk berdirinya sebuah apartemen, seperti: block plan, izin pendahuluan, IMB, sertifikat atas tanah (hak guna bangunan/HGB), dan bank yang memberi kredit untuk pembangunan apartemen.

3. Developer. Siapa pengembangnya. Pilihlah pengembang yang selalu menepati janji dan jauhi yang suka mengingkari janji muluk.

4. Total unit. Perhatikan total unit yang tersedia, tata letak unit dan spesifikasi bangunan. Jika total unit sampai 300 lebih di satu tower, otomatis pertumbuhan harga melambat lantaran kurang privasi plus eksklusif.

5. Fasilitas. Apa saja fasilitas yang disediakan, baik dari jenis maupun ukurannya. Mulai dari fasilitas olahraga restoran dan kafe, jumlah parkir penghuni dan tamu, taman, ketersediaan lift.

6. Luas ruangan. Lebih baik membeli unit apartemen yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur karena para penyewa orang asing kebanyakan membawa keluarganya. Lantai yang menjadi pilihan di atas lantai delapan karena suara bising dari luar dan nyamuk berkurang. Tipe studio atau satu kamar biasanya lebih sedikit peminatnya karena dapat bersaing dengan kamar hotel yang harganya relatif sama, tetapi pelayanan lebih baik.

7. Manajemen. Pengelolaan atau properti manajemen dari apartemen sangat mempengaruhi pelayanan yang diberikan kepada penghuni maupun tamunya. Pengelolaan ini mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen tersebut.

8. Dana. Selain untuk membeli unit apartemen, harus pula disediakan dana untuk mengisi ruangan interior, yang sesuai dengan selera penghuninya. Perlu juga ditanyakan kepada para pengembang, jenis interior apa yang disediakan pengembang, seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, air conditioning, dan lainnya sehingga tidak perlu mengeluarkan modal lebih besar. Untuk penyewaan unit apartemen dalam kondisi full furnish, para penyewa hanya membawa koper pakaian saja.

9. Tim proyek. Artinya, siapa saja di balik proyek itu, mulai dari arsiteknya, kontraktor, desain interior, konsultan pemasaran dan sebagainya.

***

Tanah:

1. Lokasi.

Nilai atau harga sebidang tanah dan kecepatan kenaikan harga tanahnya tidak sama di berbagai tempat. Tanah di kota tidak sama dengan di desa, tanah dipusat kota (walaupun di “gang senggol”) tidak sama dengan tanah pinggiran kota, tanah di kawasan industri juga tidak sama dengan wilayah perumahan, dan lain sebaginya. Umumnya harga tanah yang paling cepat naik berada di wilayah pusat bisnis atau disuatu wilayah yang sedang berkembang baik untuk kawasan pemukiman maupun kawasan industri.

2. Jangka waktu.

Investasi tanah kurang cocok jika jangka waktu investasinya pendek misalnya dibawah 3 tahun. Sebab kemungkinan kenaikan harga tanahnya belum mampun menutup biaya-biaya pembelian dan penjualannya kembali.

3. Likuiditas.

Pastikan dana yang akan diinvestasikan ke dalam tanah belum akan digunakan untuk apapun dalam waktu lama. Sebab, investasi tanah tidak likuid, butuh waktu untuk menjualnya kembali. Jika tiba-tiba terpaksa harus dijual dalam jangka waktu dekat harganya pasti jatuh dan belum tentu bisa menutup biaya-biaya yang sudah terjadi.

4. Bebas Sengketa.

Jangan membeli tanah yang belum jelas statusnya atau masih dijaminkan kepada pihak lain. Misalnya masih dalam sengketa, tidak bersertifikat, perkara sita jaminan bank, dan lain-lain.

5. Dokumen atau Surat-surat tanahnya lengkap.

Pastikan bahwa tanah yang dibeli dokumennya lengkap. Seperti Sertifikat tanah (SHM atau SHGB), IMB, kalau ada bangunannya mintalah copy cetak biru bangunannya (blue printnya), SPPT PBB tahun terakhir. Periksalah data-data pada dokumen tanah dengan kenyataan fisiknya (luas tanah, lokasi, masa berlaku, dll)

6. Asumsi Return Hasil Investasi.

Rata-rata kenaikan harga tanah bisa lebih tinggi dari inflasi, namun untuk perhitungan lebih akurat sebaiknya Anda melakukan penelitian dulu berapa kenaikan harga tanah didaerah yang menjadi pilihan Anda.

7. Transaksi jual beli rumah atau tanah karena melibatkan uang dalam jumlah besar maka lebih baik untuk memakai jasa notaris. Seorang Notaris akan memberikan informasi biaya pajak yang harus Anda sediakan dan mengurus penyelesaiannya.

***

Ruko

1. Sekali lagi lokasi memegang peran penting. Karena lokasi menentukan prestasi. Idealnya sebuah ruko dekat dengan permukiman atau berada di pinggir jalan utama yang banyak dilalui orang.

2. Ketika memilih ruko harus dilihat untuk apa tujuannya. Akan dipakai untuk apa ruko tersebut. Apaakh akan dipakai sendiri atau disewakan? Kalau mau dijadikan usaha sendiri maka kita harus memperhatikan keberadaan tempat usaha sejenis di tempat tersebut. Dengan demikian kita memperhitungkan keuntungannya bagi kita.

3. Kemampuan keuangan. Jangan terlalu memaksakan tapi juga jangan takut. Apabila setelah diperhitungkan ruko tersebut memang bisa memberikan keuntungan ada baiknya dibeli saja.

Artikel ini dimuat di Majalah PRIORITAS BCA 2007